Een dakopbouw laten bouwen

Wat is een dakopbouw?

Een dakopbouw is een uitbreiding van het bestaande bouwvolume boven op of ter plaatse van het dak. Dit kan bijvoorbeeld zijn:

• een volledige extra verdieping op een plat dak;
• een gedeeltelijke verdieping;
• verhoging van een bestaande kap;
• nokverhoging;
• doortrekken van een voor- of achtergevel;
• uitbreiding van een bestaande bovenverdieping.

Een dakopbouw is daarmee iets anders dan een dakkapel. Een dakkapel vormt een relatief beperkte uitbreiding binnen of aan een bestaand schuin dakvlak. Bij een dakopbouw wordt het bouwvolume doorgaans aanzienlijk groter en kan zelfs een volledige nieuwe bouwlaag ontstaan.

Kan op iedere woning een dakopbouw worden gebouwd?

Niet automatisch. Of een dakopbouw mogelijk is, hangt af van twee belangrijke vragen: mag het ruimtelijk? en kan de bestaande woning het constructief dragen? Deze twee vragen moeten afzonderlijk worden onderzocht.

Ruimtelijk spelen bijvoorbeeld mee:

• maximale bouwhoogte;
• toegestane bouwlagen;
• omgevingsplan;
• bestaande dakvorm;
• straatbeeld;
• welstandscriteria;
• monumentale status;
• beschermd stads- of dorpsgezicht;
• eventuele bestaande precedenten in de straat.

Constructief kijken wij onder andere naar:

• bestaande dak- of zoldervloer;
• dragende wanden;
• balklagen;
• staalconstructies;
• gevels;
• stabiliteit;
• fundering;
• funderingspalen.

Pas wanneer deze aspecten voldoende duidelijk zijn, kan een betrouwbare technische oplossing worden uitgewerkt.

Eerst de bestaande woning onderzoeken

Bij een dakopbouw bouwen we verder op een bestaande constructie. Daarom begint een goed ontwerp niet bij de nieuwe verdieping, maar bij de woning eronder. Wij onderzoeken waar mogelijk:

• originele bouwtekeningen;
• constructietekeningen;
• gemeentelijke archiefstukken;
• funderingstekeningen;
• paalplan;
• vloerconstructies;
• dragende wanden;
• bestaande staalconstructies;
• dakconstructie;
• eerdere verbouwingen.

Bij oudere woningen is het belangrijk om rekening te houden met wijzigingen die in de loop der jaren kunnen zijn uitgevoerd. De werkelijke situatie kan afwijken van oorspronkelijke archieftekeningen. Wanneer belangrijke gegevens ontbreken, kan aanvullend onderzoek of een opname op locatie noodzakelijk zijn.

Hoe wordt het gewicht van een dakopbouw afgevoerd?

Dit is een van de belangrijkste constructieve vragen. De belastingen van de nieuwe verdieping moeten uiteindelijk worden afgevoerd naar de fundering:

Iedere schakel in deze keten moet voldoende capaciteit hebben. Het heeft bijvoorbeeld weinig zin om uitsluitend lichte wanden te kiezen wanneer de bestaande vloer of fundering alsnog onvoldoende capaciteit heeft. Daarom bekijken wij een dakopbouw als één compleet constructief systeem.

Zo licht mogelijk bouwen

Bij een dakopbouw is het meestal gunstig om het eigen gewicht van de nieuwe constructie te beperken. Daarom worden dakopbouwen vaak uitgevoerd met relatief lichte bouwsystemen, zoals:

• houtskeletbouw;
• lichte houten balklagen;
• staalframe;
• lichte staalconstructies;
• combinatie van staal en hout.

Hiermee kan de extra belasting op de bestaande woning en fundering aanzienlijk worden beperkt ten opzichte van zware traditionele constructies. Welke constructiemethode het meest geschikt is, hangt echter af van: overspanningen, plattegrond, stabiliteit, brandveiligheid, akoestiek, isolatie, detaillering en de bestaande draagconstructie.

Controle van de bestaande vloer

Een nieuwe verdieping wordt vaak geplaatst op een bestaande dak- of zoldervloer. Deze vloer was oorspronkelijk mogelijk alleen ontworpen als dakconstructie, zoldervloer, bergzolder of lichte gebruiksruimte. Een nieuwe woonverdieping kan andere belastingen veroorzaken. Daarom controleren wij onder meer:

• materiaal van de vloer;
• balkafmetingen;
• overspanning;
• hart-op-hartafstand;
• opleggingen;
• bestaande gebruiksfunctie;
• nieuwe belastingen;
• positie van nieuwe wanden.

Bij onvoldoende capaciteit kan de bestaande vloer worden versterkt of kan een nieuwe draagstructuur worden ontworpen.

Houten balklaag versterken

Bij veel bestaande woningen bestaat de bovenste vloer uit een houten balklaag. Wanneer deze onvoldoende capaciteit heeft voor de nieuwe verdieping, kunnen verschillende oplossingen mogelijk zijn, bijvoorbeeld:

• bestaande balken verdubbelen;
• nieuwe balken toevoegen;
• grotere houten balken aanbrengen;
• LVL- of gelamineerde liggers toepassen;
• stalen liggers toevoegen;
• nieuwe dragende constructie creëren.

Welke oplossing technisch en praktisch het beste is, wordt bepaald aan de hand van de bestaande situatie.

Nieuwe verdiepingsvloer

Soms is het praktischer om voor de dakopbouw een volledig nieuwe vloerconstructie te realiseren. Deze vloer kan bijvoorbeeld worden uitgevoerd met houten balken, samengestelde houten liggers, stalen liggers met houten balklaag, lichte prefabvloeren of andere lichte constructiesystemen. Daarbij moet rekening worden gehouden met: sterkte, doorbuiging, trillingen, geluid, brandwerendheid, leidingverloop, trapgat en vloerhoogte.

Nieuwe wanden van de dakopbouw

Bij dakopbouwen worden de buitenwanden vaak relatief licht uitgevoerd. Houtskeletbouw is hiervoor een veelgebruikte oplossing. Een dergelijke wand kan bestaan uit:

• houten stijlen;
• constructieve beplating;
• thermische isolatie;
• dampremmende laag;
• binnenafwerking;
• gevelbekleding of buitenafwerking.

Constructief moeten de wanden niet alleen verticale belasting dragen, maar kunnen zij ook een belangrijke rol spelen bij de stabiliteit van de dakopbouw.

Dakconstructie van de nieuwe verdieping

Boven de dakopbouw komt een volledig nieuwe dakconstructie. Afhankelijk van het ontwerp kan dit een plat dak, schuin dak, lessenaarsdak of samengestelde dakvorm zijn. Wij berekenen waar nodig:

• dakbalken;
• hoofddraagliggers;
• staalconstructies;
• opleggingen;
• stabiliteitsvoorzieningen.

Daarbij houden we rekening met onder andere eigen gewicht, sneeuwbelasting, windbelasting, dakbedekking, isolatie, plafond, zonnepanelen en installaties. Wanneer bijvoorbeeld een groendak of zonnepanelen gewenst zijn, is het verstandig dit vanaf het begin in de constructieberekening mee te nemen.

Stabiliteit van een dakopbouw

Een extra verdieping moet niet alleen verticale belasting kunnen dragen. Wind veroorzaakt ook horizontale krachten op gevels en dak. Deze krachten moeten veilig door de nieuwe verdieping en vervolgens door het bestaande gebouw worden afgevoerd. Daarvoor kunnen bijvoorbeeld worden toegepast:

• constructieve wandbeplating;
• stabiliteitswanden;
• stalen portalen;
• windverbanden;
• stijve raamwerken;
• constructieve koppelingen met bestaande wanden en vloeren.

Vooral bij grote raamopeningen en open plattegronden verdient stabiliteit extra aandacht.

Grote ramen en puien

Bij moderne dakopbouwen worden vaak grote ramen of puien toegepast. Dit geeft veel licht, maar vermindert tegelijkertijd de beschikbare hoeveelheid dragende wand. De constructie rondom de kozijnen moet daarom zorgvuldig worden ontworpen. Mogelijk zijn aanvullende houten liggers, stalen liggers, kolommen of portalen nodig. Architectuur en constructie moeten daarom al vroeg op elkaar worden afgestemd.

Trap naar de nieuwe verdieping

Een extra bouwlaag betekent meestal ook dat een nieuwe trap en een nieuw trapgat nodig zijn. Voor het trapgat moeten vaak bestaande vloerbalken worden onderbroken. De belasting van deze balken moet vervolgens via een raveelconstructie worden omgeleid. Wij beoordelen onder meer:

• positie van het trapgat;
• richting van de bestaande balklaag;
• afmetingen van de balken;
• overspanning;
• nieuwe raveelbalken;
• aansluiting op dragende wanden.

De positie van de trap heeft daardoor direct invloed op zowel het architectonische als het constructieve ontwerp.

Controle van de dragende wanden

De nieuwe dakopbouw moet zoveel mogelijk worden geplaatst boven bestaande dragende constructies. Wanneer nieuwe dragende wanden niet boven bestaande draagmuren staan, kunnen aanvullende liggers noodzakelijk zijn om de belasting over te brengen. Wij analyseren daarom de constructie verdieping voor verdieping. Een nieuwe wand op de derde verdieping kan bijvoorbeeld belasting veroorzaken op:

• vloer van de derde verdieping;
• staalconstructie op de tweede verdieping;
• dragende wand op de eerste verdieping;
• constructie op de begane grond;
• fundering.

Juist bij oudere woningen is deze volledige belastingafdracht belangrijk.

Moet de fundering worden gecontroleerd?

Bij een dakopbouw komt extra belasting op de bestaande woning. Daarom moet worden beoordeeld of ook de fundering voldoende capaciteit heeft. Dat betekent niet automatisch dat iedere dakopbouw een nieuwe fundering nodig heeft. De beoordeling hangt af van:

• type fundering;
• funderingspalen;
• oorspronkelijke ontwerpbelasting;
• bestaande gebouwbelasting;
• gewicht van de dakopbouw;
• bouwmethode;
• aanwezige tekeningen en berekeningen.

Met een lichte dakopbouw kan de aanvullende belasting vaak aanzienlijk worden beperkt.

Dakopbouw en fundering in Rotterdam

Bij Rotterdamse woningen is funderingsonderzoek regelmatig een belangrijk onderdeel van de haalbaarheidsstudie. Veel oudere woningen in West-Nederland zijn gebouwd op houten of betonnen palen. Bij een dakopbouw willen we daarom waar mogelijk weten:

• welke palen aanwezig zijn;
• hoeveel palen aanwezig zijn;
• paalafmetingen;
• funderingsbalken;
• oorspronkelijke belastingen;
• huidige staat van de fundering;
• aanvullende belasting vanuit de nieuwe verdieping.

Beschikbare archieftekeningen en bestaande funderingsonderzoeken kunnen daarbij zeer waardevol zijn. Wanneer onvoldoende gegevens beschikbaar zijn, kan aanvullend funderingsonderzoek nodig zijn.

Wat als de bestaande fundering onvoldoende is?

Wanneer blijkt dat de bestaande constructie onvoldoende reservecapaciteit heeft, betekent dit niet automatisch dat een dakopbouw onmogelijk is. Mogelijke oplossingen kunnen zijn:

• dakopbouw lichter ontwerpen;
• belasting anders verdelen;
• aanvullende staalconstructies;
• belasting op sterkere draaglijnen positioneren;
• constructie plaatselijk versterken;
• fundering versterken;
• aanvullende funderingspalen.

Welke maatregel geschikt is, is volledig projectspecifiek. Daarom is het verstandig om de constructieve haalbaarheid vroeg in het ontwerpproces te onderzoeken.

Constructieberekening dakopbouw

Voor een dakopbouw kunnen wij afhankelijk van de situatie onder andere berekenen:

• bestaande vloer;
• nieuwe verdiepingsvloer;
• houten balklagen;
• nieuwe dragende wanden;
• staalconstructies;
• lateien;
• trapgat;
• raveelconstructies;
• dakbalken;
• hoofddraagliggers;
• stabiliteit;
• bestaande dragende wanden;
• fundering.

Voor verbouw van bestaande constructies verwijst het Bbl voor constructieve veiligheid naar de NEN 8700-serie. Voor het bepalen van relevante belastingen wordt NEN 8701 in samenhang met NEN 8700 en de Eurocodes gebruikt.

Constructietekeningen voor de dakopbouw

Naast berekeningen zijn duidelijke constructietekeningen noodzakelijk om het ontwerp correct uit te voeren. Afhankelijk van het project kunnen wij daarop aangeven:

• bestaande draagstructuur;
• nieuwe balklagen;
• vloerbalken;
• dakbalken;
• staalprofielen;
• kolommen;
• stabiliteitswanden;
• trapgat;
• raveelconstructie;
• opleggingen;
• verbindingen;
• relevante doorsneden en details.

Deze tekeningen vormen samen met de berekeningen de technische basis voor aannemer en vergunningstraject.

Bouwkundige tekeningen voor een dakopbouw

Voor een vergunningaanvraag zijn alleen constructietekeningen doorgaans niet voldoende. Er zijn ook bouwkundige tekeningen nodig waarop het volledige ontwerp zichtbaar wordt. Denk aan:

• situatietekening;
• bestaande plattegronden;
• nieuwe plattegronden;
• bestaande gevels;
• nieuwe gevels;
• doorsneden;
• dakaanzicht;
• maatvoering;
• materiaalgebruik;
• kozijnen;
• hoogte van de dakopbouw;
• aansluiting op bestaande woning.

ROMB kan het bouwkundige en constructieve tekenwerk binnen hetzelfde project verzorgen. Hierdoor kunnen ontwerp en constructie direct op elkaar worden afgestemd.

Heeft een dakopbouw een vergunning nodig?

Een dakopbouw moet vergunningstechnisch anders worden beoordeeld dan een gewone dakkapel. Het Omgevingsloket noemt het maken van een extra verdieping expliciet als dakopbouw en als onderdeel van het verbouwen van een woning. Bij de Vergunningcheck spelen onder meer vragen zoals:

• wordt de draagconstructie gewijzigd;
• wordt de woning groter;
• staat de woning in een beschermd gebied;
• zijn andere werkzaamheden onderdeel van het project.

Voor een concreet adres moet daarom altijd worden gecontroleerd welke vergunningen of andere toestemmingen nodig zijn. Een dakopbouw kan zowel te maken hebben met de technische bouwactiviteit als met de regels uit het gemeentelijke omgevingsplan.

Bouwhoogte en omgevingsplan

Of een extra verdieping ruimtelijk is toegestaan, hangt sterk af van het lokale omgevingsplan. Daarin kunnen regels staan over maximale bouwhoogte, maximale goothoogte, aantal bouwlagen, dakvorm, bouwvlak, positie van de gevel en gebruik van het gebouw. Hierdoor kan een technisch uitvoerbare dakopbouw ruimtelijk toch niet rechtstreeks zijn toegestaan. In sommige gevallen kan een afwijkingsprocedure of andere vergunningroute worden onderzocht.

Welstand en straatbeeld

Bij dakopbouwen speelt ook het uiterlijk van het gebouw een belangrijke rol. De gemeente kan bijvoorbeeld kijken naar de verhouding van de nieuwe verdieping, de positie ten opzichte van de bestaande gevel, materiaalgebruik, kozijnindeling, dakrand, de relatie met omliggende woningen en bestaande dakopbouwen in dezelfde straat. Bestaande vergelijkbare dakopbouwen kunnen relevant zijn als referentie, maar vormen niet automatisch een garantie dat een nieuw plan wordt goedgekeurd.

Dakopbouw bij een hoekwoning

Een hoekwoning kan extra ontwerpvrijheid bieden, maar kan ook gevoeliger zijn voor ruimtelijke beoordeling. De dakopbouw is immers vaak vanaf meerdere zijden zichtbaar. Bij het ontwerp spelen dan bijvoorbeeld voorgevel, zijgevel, achtergevel, straatbeeld, beëindiging van het bouwblok en bestaande architectuur een grotere rol. Constructief kan een hoekwoning bovendien een andere stabiliteitsopbouw hebben dan een tussenwoning.

Dakopbouw op een tussenwoning

Bij een tussenwoning kan vaak worden aangesloten op bestaande dragende woningscheidende wanden. Dat kan constructief gunstig zijn. Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met buren, woningscheidende constructies, geluid, brandveiligheid, waterdichte aansluitingen en uitvoering op de erfgrens. Wanneer aangrenzende woningen al een dakopbouw hebben, moet bovendien worden onderzocht hoe deze constructies zijn uitgevoerd en of aansluiting daarop mogelijk of wenselijk is.

Dakopbouw en VvE

Bij een appartement of gesplitst pand kan een dakopbouw niet uitsluitend vanuit bouwregelgeving worden bekeken. Het dak en de hoofddraagconstructie zijn vaak gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw. Daarom kan naast een omgevingsvergunning ook toestemming van de Vereniging van Eigenaars noodzakelijk zijn. Van belang kunnen zijn:

• splitsingsakte;
• splitsingstekening;
• huishoudelijk reglement;
• besluitvorming binnen de VvE;
• eigendom van het dak;
• gebruiksrechten.

Een gemeentelijke vergunning betekent niet automatisch dat privaatrechtelijke toestemming van de VvE aanwezig is.

Brandveiligheid

Door een extra verdieping kunnen ook brandveiligheidsaspecten veranderen. Afhankelijk van het gebouw kan aandacht nodig zijn voor vluchtroute, trap, brandwerendheid van constructies, woningscheidende constructies, dak- en geveldetails, rookmelders en materiaalgebruik. Deze aspecten moeten binnen het totale bouwkundige ontwerp worden beoordeeld.

Isolatie en energiezuinigheid

Een nieuwe dakopbouw biedt tegelijkertijd de mogelijkheid om een hoogwaardige thermische schil te realiseren. Belangrijke onderdelen zijn dakisolatie, gevelisolatie, beglazing, kozijnen, luchtdichtheid en koudebruggen. Het constructieve ontwerp moet daarom voldoende ruimte laten voor de benodigde bouwkundige opbouw. Een slanke constructie kan bijvoorbeeld extra binnenruimte geven, maar moet nog steeds plaats bieden aan isolatie, installaties en binnenafwerking.

Ventilatie en daglicht

Nieuwe slaapkamers en andere verblijfsruimten moeten voldoende daglicht en ventilatiemogelijkheden hebben. De positie en afmetingen van kozijnen worden daarom niet alleen vanuit esthetiek gekozen. Ook kunnen relevant zijn: ventilatiecapaciteit, spuiventilatie, daglichttoetreding, gebruiksoppervlakte en indeling van verblijfsgebieden. Daarom is het verstandig om deze onderdelen direct in het ontwerp mee te nemen.

Waterdichte aansluiting

Een van de gevoelige onderdelen van een dakopbouw is de aansluiting op de bestaande woning. Bij de uitvoering moet zorgvuldig worden gekeken naar dakbedekking, opstanden, hemelwaterafvoer, gevelbekleding, lood- of andere waterkerende aansluitingen, aansluitingen op aangrenzende daken en detaillering rond kozijnen. Een constructief correct ontwerp moet dus ook bouwkundig uitvoerbaar zijn.

Tijdelijke situatie tijdens de bouw

Voor een dakopbouw moet vaak een deel van het bestaande dak worden verwijderd voordat de nieuwe constructie gereed is. Daardoor ontstaat tijdelijk een andere constructieve situatie. Afhankelijk van het project kan aandacht nodig zijn voor:

• tijdelijke ondersteuning;
• tijdelijke stabiliteit;
• bescherming tegen regen;
• volgorde van sloop;
• montagevolgorde;
• tijdelijke stempels;
• tijdelijke dakafdichting.

Bij complexe werkzaamheden kan een uitvoerings- of stempelplan nodig zijn.

Eerst constructieve haalbaarheid of eerst ontwerp?

Idealiter lopen beide processen gedeeltelijk parallel. Een architectonisch aantrekkelijk ontwerp heeft weinig waarde wanneer het alleen met zeer zware of kostbare constructieve voorzieningen kan worden gerealiseerd. Andersom moet de constructie het ontwerp niet onnodig beperken wanneer een betere oplossing mogelijk is. Wij kijken daarom al in een vroeg stadium naar de positie van draagwanden, de trap, grote kozijnen, staalconstructie, funderingsbelasting en constructiehoogten. Zo kan het ontwerp worden geoptimaliseerd voordat de vergunningstukken volledig worden uitgewerkt.

Onze werkwijze

1. Eerste haalbaarheidsbeoordeling. Wij ontvangen het projectadres, beschikbare tekeningen, foto's en uw wensen. We bekijken globaal de ruimtelijke en constructieve aandachtspunten.
2. Archiefonderzoek en bestaande constructie. We verzamelen en beoordelen beschikbare gegevens van de bestaande woning en zoeken naar informatie over vloeren, dragende wanden, fundering en eerdere constructieve wijzigingen.
3. Ontwerp dakopbouw. De nieuwe verdieping wordt bouwkundig uitgewerkt. Daarbij kijken wij direct naar de constructieve haalbaarheid.
4. Constructief ontwerp. We bepalen het principe voor nieuwe vloer, wanden, staalconstructies, dak, stabiliteit en funderingsafdracht.
5. Constructieberekeningen. De relevante bestaande en nieuwe constructieonderdelen worden gecontroleerd en berekend.
6. Bouwkundige en constructieve tekeningen. Het plan wordt uitgewerkt tot een samenhangende technische set.
7. Vergunningaanvraag. Waar afgesproken verzorgen of begeleiden wij de indiening bij de gemeente.
8. Beantwoorden van aanvullende vragen. Wanneer de gemeente of controlerend constructeur aanvullende technische informatie vraagt, kunnen wij de constructieve stukken aanvullen of toelichten.

Van vergunning tot uitvoering

Een dakopbouw raakt meerdere vakgebieden. ROMB kan deze onderdelen binnen één project op elkaar afstemmen:

• haalbaarheid;
• bouwkundig ontwerp;
• bouwtekeningen;
• constructieberekeningen;
• constructietekeningen;
• funderingscontrole;
• bouwfysische berekeningen waar nodig;
• vergunningaanvraag;
• technische beantwoording gemeente;
• afstemming met aannemer.

Zo ontstaat één samenhangend ontwerp in plaats van losse tekeningen en berekeningen die pas later op elkaar moeten worden aangepast.

Voor algemeen bouwadvies of projecten buiten ons constructieve specialisme werken wij samen met Aboss Bouwadvies.

Veelgestelde vragen over een dakopbouw